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En bref : • Les désordres signalés lors de la réception d'un bien immobilier ne peuvent plus relever de la garantie décennale selon un arrêt de la Cour de Cassation de novembre 2017. • Pour les problèmes constatés à la réception, il faut actionner la garantie de parfait achèvement (GPA) valable seulement un an, et non la garantie décennale. • Si les réserves émises lors de la réception ne sont pas suivies d'action rapide, le propriétaire peut se retrouver sans recours juridique après expiration du délai d'un an. • La garantie décennale ne concerne que les désordres non signalés à la réception qui affectent la solidité de l'ouvrage et apparaissent dans les 10 ans. |
Figurez-vous que lors de la réception d’un bien immobilier, émettre des réserves peut avoir un impact considérable sur vos recours futurs. La Cour de Cassation l’a confirmé dans un arrêt qui fait trembler plus d’un propriétaire : les dommages signalés à la réception ne peuvent plus relever de la garantie décennale. Une subtilité juridique qui peut vous coûter cher ! En savoir plus sur la garantie décennale sur Service-Public.fr
Sommaire
Quand les réserves à la réception changent tout
Imaginez la scène. Vous réceptionnez votre maison fraîchement construite et là, vous remarquez des fissures sur la dalle d’une chambre. Vous les signalez dans le procès-verbal de réception. C’est exactement ce qui s’est passé dans l’affaire jugée par la Cour de Cassation en novembre 2017.
Le propriétaire avait fait appel à plusieurs entreprises pour construire sa maison. À la réception en 2003, il avait émis des réserves concernant des fissures et des problèmes de ravalement. Mais voilà, ces réserves n’ont jamais été levées.
Ces fameux désordres se sont aggravés avec le temps. Le propriétaire a donc logiquement pensé pouvoir actionner la garantie décennale des constructeurs. Erreur fatale !
La décision qui change tout
La Cour de Cassation a été catégorique : impossible d’invoquer la garantie décennale pour des problèmes déjà signalés à la réception. Vous voyez ce que je veux dire ? C’est comme si vous disiez à votre garagiste « cette pièce est défectueuse » et qu’ensuite vous vous étonnez qu’elle se casse !
Dans son arrêt du 16 novembre 2017, la Haute Juridiction a rappelé que la garantie décennale ne concerne que les désordres :
- Affectant la solidité de l’ouvrage
- NON signalés lors de la réception
- Apparaissant dans un délai de 10 ans
Dans le cas jugé, propriétaire et constructeurs s’étaient même entendus pour suivre l’évolution des fissures. Tous étaient conscients du risque potentiel pour la structure du bâtiment.
Quelle garantie mobiliser alors ?
Bon, soyons honnêtes, le propriétaire n’était pas totalement démuni face à cette situation. Il aurait dû actionner la garantie de parfait achèvement (GPA) prévue à l’article 1792-6 du Code Civil. Cette garantie, valable un an après la réception, permet d’obtenir la réparation des désordres signalés.
C’est un peu comme si vous aviez un joker dans votre manche, mais avec une date de péremption très courte : 365 jours seulement !
| Type de garantie | Durée | Désordres couverts | Condition |
|---|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception | Avoir émis des réserves |
| Garantie biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Équipements dissociables | Non signalés à la réception |
| Garantie décennale | 10 ans | Atteinte à la solidité/impropriété à destination | Non signalés à la réception |
Le piège à éviter absolument
La morale de cette histoire ? Quand vous réceptionnez votre maison ou appartement neuf, chaque réserve que vous émettez doit être suivie d’une action rapide. Ne laissez pas traîner ! Une fissure qui semble bénigne peut cacher un problème structurel majeur.
J’ai connu un couple qui avait signalé des infiltrations lors de la réception. Ils ont attendu deux ans pour agir, pensant être couverts par la garantie décennale. Résultat ? Aucun recours possible, ni en garantie de parfait achèvement (délai dépassé), ni en décennale (désordre réservé à la réception).
En conclusion : vigilance et rapidité
Signer un procès-verbal de réception n’est donc pas une formalité à prendre à la légère. Chaque réserve inscrite déclenche un compte à rebours d’un an pour agir. Passé ce délai, vous pourriez vous retrouver dans un vide juridique délicat. Alors, êtes-vous sûr de connaître l’état exact de votre bien récemment acquis ou construit ?
Article mis à jour : jeudi 24 avril 2025 par Orville Adler
Je m’appelle Orville Adler, passionné de télétravail. J’ai toujours aimé travailler en liberté, mais ce qui m’a étonné, c’est comment une réunion en pyjama peut devenir le point de départ d’un projet fou. Le télétravail, c’est la créativité sans frontières.
